Avril 2003

Conditions
Situation à l'expiration de la durée contractuelle

Conditions

Les baux de courte durée dérogent au décret du 30 septembre 1953, aujourd'hui intégré dans le nouveau code de commerce aux articles L145-1 à L145-60, relatif aux baux commerciaux, en vertu d'une disposition expresse de l'article L145-5 (ancien article 3-2 du décret de 1953), si et seulement si les conditions très strictes énumérées ci-après sont remplies.

• Ecrit
A défaut d'un écrit, le bail serait verbal et sa durée est alors obligatoirement de neuf ans.
De plus, pour prévenir toute contestation ultérieure, les parties ont tout intérêt à être explicites dans un écrit et prévoir expressément dans l'acte que le bail déroge au statut des baux commerciaux.

• Durée
La durée de la location doit être "au plus égale à deux ans" ; en revanche, elle peut être plus courte.
Tout dépassement de la durée contractuellement prévue pour cette convention emporte assujettissement au statut et au régime général des baux commerciaux.

Pour le calcul de la durée du bail, il faut prendre en considération le temps écoulé depuis l'entrée du preneur dans les lieux même si le bail a fixé une date d'effet différente.
Il en irait autrement si l'entrée du preneur dans les lieux avait seulement pour but de lui permettre l'agencement des locaux ; en effet, il est admis que l'occupation antérieure à seule fin d'aménagement des locaux n'empêche pas la conclusion d'un bail de deux ans après l'achèvement des aménagements.

Le fait de fixer, pour un bail, une durée inférieure ou égale au maximum à deux ans ne serait pas lui être seul suffisant pour exclure l'application du statut : les parties doivent avoir eu la volonté d'en écarter les règles. Cette volonté doit être claire, non équivoque et ne laisser aucun doute sur la commune intention du bailleur et du preneur.
Exemple : " Les parties entendent par les présentes utiliser pour la durée ci-dessous convenue la faculté offerte par l'article L145-5 du Code de Commerce, de déroger à ses dispositions.
Le présent bail n'étant pas régi par le statut des baux commerciaux, le preneur reconnaît n'avoir droit lors de l'arrivée du terme du bail ni au renouvellement du présent bail ni au paiement d'une indemnité d'éviction, nonobstant toute occupation matérielle des locaux loués au-delà du terme convenu ci-après. "

Situation à l'expiration de la durée contractuelle

Principe : application du statut

• Le locataire quitte les lieux :
Il n'a droit à aucune indemnité d'éviction.

• Le locataire reste dans les lieux sans avoir reçu de congé :
Si le preneur reste et est laissé en possession des lieux, il s'opère alors automatiquement un nouveau bail soumis au statut et sa durée sera de neuf ans minimum.
En effet, en l'absence de congé, le bailleur doit prouver qu'il s'est opposé au maintien du locataire dans les lieux.
Le nouveau bail de neuf ans soumis au statut prend effet le lendemain de l'expiration du premier contrat. Le montant du loyer sera fixé à la valeur locative par les parties, et à défaut d'accord entre elles, par le Juge.

• La délivrance d'un congé est prévue au contrat :
Lorsqu'un bail a été conclu pour une durée de deux ans avec stipulation qu'il cesserait lors de la délivrance d'un congé six mois à l'avance, un congé délivré postérieurement à la date prévue ne met pas fin au bail qui se trouve reconduit, entraînant le bénéfice du statut au profit du preneur en place.
L'inobservation de cette stipulation aurait pour conséquence l'impossibilité pour le bailleur de mettre fin valablement au contrat et la formation d'un nouveau bail avec retour au régime légal.

• Le renouvellement du bail :
Le renouvellement amiable ou tacite avec l'accord du bailleur ne pourra être inférieur à neuf ans, quelle que soit la durée du bail initial.
Toutefois, le preneur peut, dès que son droit au renouvellement est acquis, y renoncer en pleine connaissance de cause. (voir ci-après).

• La conclusion d'un nouveau bail :
Le bail faisant suite à un bail de courte durée est obligatoirement un bail statutaire, s'il est conclu au profit des mêmes parties pour le même local, ce qui interdit aux parties de stipuler une durée inférieure à neuf ans.

Exception : exclusion du statut en cas de renonciation du locataire :

La renonciation du locataire au statut des baux commerciaux :
Le bénéficiaire d'un bail de courte durée, laissé en possession du local où il exploite son fonds, peut renoncer au statut des baux commerciaux en concluant avec le propriétaire un nouveau bail limité à quelques mois, en écartant la reconduction tacite prévue à l'origine. Sa volonté de renoncer au statut devra répondre à une double condition :
- qu'elle soit expresse ou qu'elle résulte d'actes manifestant sans équivoque l'intention de renoncer ;
- qu'elle soit postérieure à l'expiration du bail de courte durée.

Une renonciation contenue dans le contrat initial et non dans la convention qui lui fait suite serait inopérante. Mais si la nouvelle convention a été souscrite le lendemain même de la date d'expiration de la première, la renonciation qu'elle contient peut être considérée comme valable, le droit au bénéfice du statut étant acquis au moment de la souscription de ce contrat.

Un nouveau bail au profit d'un tiers ou portant sur des locaux différents :
- après le départ effectif du précédent locataire, le bailleur peut conclure un nouveau bail de courte durée avec un autre locataire si et seulement si il s'agit d'un véritable tiers ;
- un nouveau bail de courte durée au profit du même locataire, mais portant sur des locaux de consistance différente de ceux initialement loués, peut être conclu, le locataire n'a pas droit au statut des baux commerciaux.